Optimismo en el mercado inmobiliario de China
La tinta utilizada para anticipar el colapso inmobiliario chino vuelve a fracasar en su pronóstico
Por Pedro Barragán*
- Artículo publicado el 6 de marzo de 2023 en el portal Hispano: CHINA información y economía.
Estamos ya tan acostumbrados a leer en la prensa occidental el inminente caos, hundimiento o colapso de sea lo que sea de China que tendemos a pasar por alto todos estos comentarios. La crisis del sector inmobiliario es uno de esos temas recurrentes. Hace tan solo unos días The Economist Newspaper Limited titulaba “Tras el colapso inmobiliario en 2022, varias ciudades chinas están al borde de una crisis de deuda” y añadía como subtítulo “el resultado podría ser más protestas y caos en el mercado de bonos”. Parece que toda la tinta utilizada para anticipar el colapso inmobiliario chino vuelve a fracasar en su pronóstico.
Las burbujas inmobiliarias
Cuando hablamos de una burbuja inmobiliaria nos referimos a una situación en la que los precios de los bienes inmuebles se inflan excesivamente y de manera insostenible debido a una demanda excesiva y/o una especulación excesiva.
En el caso de China, ha habido preocupaciones sobre una posible burbuja inmobiliaria en el país durante varios años. Desde la década de 1990, China ha experimentado un rápido crecimiento económico y una urbanización acelerada, lo que ha llevado a una creciente demanda de viviendas y a un aumento en los precios inmobiliarios.
La especulación y la inversión excesiva en bienes raíces, combinados con una oferta excesiva de viviendas, pueden llevar a una burbuja inmobiliaria en el momento en que el crecimiento de la deuda de los hogares y de las empresas inmobiliarias pueden crear problemas financieros si los precios de la vivienda comienzan a caer.
El caso de España en 2005
Si alguien sabemos de crisis y burbujas inmobiliarias somos los españoles.
La crisis inmobiliaria en España en 2005 fue un período tremendo de declive en el sector de la construcción y de la vivienda que afectó gravemente a la economía española. La burbuja inmobiliaria que había estado en auge durante los años anteriores comenzó a colapsar en 2005, lo que provocó una disminución en los precios de la vivienda y un aumento en los niveles de deuda.
La causa principal de la crisis inmobiliaria en España fue el exceso de construcción de viviendas y el aumento en los precios de la vivienda que se había producido en los años anteriores. Muchos españoles compraron propiedades con la esperanza de obtener beneficios a corto plazo, lo que llevó a una especulación excesiva en el mercado inmobiliario.
El colapso del mercado inmobiliario en 2005 tuvo graves consecuencias económicas para España. La disminución en la construcción de viviendas provocó una caída en el empleo en el sector de la construcción, que era uno de los mayores empleadores de España en ese momento. Además, la disminución en los precios de la vivienda y el aumento en los niveles de deuda llevaron a una crisis financiera en todo el país.
El impago de los créditos e hipotecas llevó a buena parte de la banca a la quiebra siendo la mayor parte de las entidades financieras absorbidas por otros bancos. La quiebra financiera requirió el rescate de España por parte de lo que se llamó “los hombres de negro” (el FMI y la Comisión Europea).
Y como contrapartida del rescate y para hacer frente a la crisis inmobiliaria y financiera, el gobierno español implementó una serie de medidas de austeridad, incluyendo la reducción del gasto público y el aumento de los impuestos. Estas medidas tuvieron un impacto negativo en la economía española, que tardó varios años en recuperarse de la crisis.
La burbuja inmobiliaria en China
La burbuja inmobiliaria en China ha sido objeto de preocupación por parte de muchos expertos en el sector durante varios años. Según un informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) de 2018, «los altos precios de la vivienda y la creciente deuda del sector inmobiliario son riesgos importantes para la economía china«. El informe también dijo que «los precios de la vivienda han crecido más rápido que los ingresos en las últimas dos décadas, lo que ha llevado a una brecha cada vez mayor entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de los hogares«.
En esta línea, la revista Forbes ha afirmado que «el aumento de los precios de la vivienda en China ha sido impulsado en gran medida por la especulación y la inversión excesiva en el sector inmobiliario«. Según el artículo, los inversores chinos han estado invirtiendo grandes sumas de dinero en propiedades en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai, lo que ha llevado a un aumento significativo en los precios de la vivienda.
El gobierno chino ha venido tomando medidas para enfriar el mercado inmobiliario y prevenir una burbuja inmobiliaria. En 2017, el gobierno implementó medidas para reducir las compras de propiedades en ciudades clave y aumentar los requisitos de pago inicial para los compradores de viviendas. El consenso general es que estas medidas parecen haber tenido cierto éxito en frenar el aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades.
Sin embargo, el problema subsiguiente es si estas medidas están provocando la crisis del mercado. A esta idea de la innecesidad de las medidas para reducir los precios se apuntaba Bloomberg con un artículo en el que indicaba que «el mercado inmobiliario en China se está desacelerando y algunos creen que está en una burbuja que está a punto de explotar«.
La posible burbuja inmobiliaria en China ha sido objeto de debate y preocupación durante varios años. Según un artículo publicado en The Guardian en 2019, «los precios de la vivienda en las principales ciudades de China se han disparado en los últimos años, y muchos expertos advirtieron que el país se enfrenta a una peligrosa burbuja inmobiliaria«. El artículo también destaca que la deuda de las empresas inmobiliarias chinas ha crecido considerablemente y que algunos compradores de viviendas están tomando préstamos hipotecarios a tasas de interés extremadamente altas.
Como ya hemos indicado, desde la década de 1990, el país ha experimentado un rápido crecimiento económico y una urbanización acelerada, lo que ha llevado a una creciente demanda de viviendas y a un aumento en los precios inmobiliarios. Sin embargo, algunos expertos argumentan que la especulación y la inversión excesiva en bienes raíces, combinados con una oferta ampliada de viviendas, han llevado a una burbuja inmobiliaria. Según un informe de The Economist, «los precios de la vivienda en China se han duplicado en la última década, alimentados por una combinación de fuerte crecimiento económico, urbanización, relajación de las restricciones crediticias y especulación«. Además, el informe señala que «muchas ciudades están luchando contra un exceso de oferta de viviendas vacías» y que «el mercado inmobiliario se ha convertido en una fuente importante de deuda en el país«.
Las medidas adoptadas por el gobierno para desinflar la burbuja inmobiliaria
El gobierno chino ha tomado medidas para enfriar el mercado inmobiliario. En septiembre de 2021, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma (NDRC, por sus siglas en inglés) anunció nuevas restricciones a la propiedad de viviendas, incluyendo la prohibición de que las empresas inmobiliarias financiadas por el Estado compren terrenos en ciudades donde los precios de la vivienda son considerados «altos». Además, la NDRC anunció que se intensificará la supervisión de los préstamos bancarios a empresas del sector inmobiliario.
Hay que destacar, también, entre las medidas adoptadas por el gobierno chino para enfriar el mercado inmobiliario, la introducción de medidas de control de precios y restricciones a la compra de propiedades en algunas ciudades y, fundamentalmente, limitar la financiación de las empresas inmobiliarias e intensificar la supervisión de los préstamos bancarios a empresas del sector.
Además, el Banco Popular de China, el banco central del país, ha intensificado en 2021 la supervisión de los préstamos bancarios a empresas inmobiliarias y ha establecido restricciones a la financiación de proyectos inmobiliarios en algunos casos, con el objetivo de limitar los riesgos financieros asociados con el mercado inmobiliario.
La deuda de las empresas inmobiliarias en China era alta y venía creciendo en los últimos años. Según los datos del Banco Popular de China, la deuda de las empresas inmobiliarias del país alcanzó los 4,8 billones de yuanes (unos 740.000 millones de dólares) a finales de junio de 2021, lo que representaba un aumento del 3,9% interanual.
Los medios de comunicación chinos han informado, en su momento, sobre las medidas tomadas por el gobierno para enfriar el mercado inmobiliario y han destacado la importancia de garantizar la estabilidad financiera y social del país. Destacando, por ejemplo, en septiembre de 2021, la información de la agencia de noticias estatal Xinhua sobre las nuevas medidas de control de precios y restricciones a la propiedad de viviendas anunciadas por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma.
Igualmente, los medios chinos también han informado sobre la posible magnitud de una corrección de precios en el mercado inmobiliario y han señalado los riesgos financieros asociados con el sector. Por ejemplo, en agosto de 2021, el periódico China Daily informó que «una corrección a gran escala en el mercado inmobiliario podría tener un impacto significativo en la economía y la estabilidad social de China«.
A mediados de 2021, para reducir los niveles de deuda de los desarrolladores, el gobierno chino introdujo una política llamada «tres líneas rojas» que limitaba la capacidad de los desarrolladores para recaudar fondos a menos que sus índices de deuda estuvieran por debajo de los umbrales establecidos.
En resumen, la prensa china ha cubierto la situación del mercado inmobiliario en China y ha informado sobre las medidas tomadas por el gobierno para controlar los precios y limitar la especulación en el sector. También ha destacado los riesgos financieros asociados con una corrección de precios.
Las empresas inmobiliarias de China
Las empresas inmobiliarias en China son un sector importante de la economía del país y han experimentado un rápido crecimiento en las últimas décadas. Las empresas inmobiliarias chinas se dedican a la construcción y venta de viviendas, así como a la gestión y alquiler de propiedades.
Algunas de las empresas inmobiliarias más grandes de China son China Vanke, Country Garden, China Overseas Land & Investment y Evergrande Group. Estas empresas han experimentado un gran crecimiento en los últimos años y se han expandido tanto en el mercado interno como en el extranjero.
Las preocupaciones surgidas por la burbuja inmobiliaria en algunas ciudades, por la especulación en el mercado y por la alta deuda de algunas empresas inmobiliarias ha llevado al gobierno chino, como hemos anotado, a tomar medidas para controlar el mercado inmobiliario y a implementar políticas para limitar el endeudamiento de las empresas inmobiliarias y frenar el aumento de los precios de la vivienda.
En general, el sector inmobiliario es un componente importante de la economía china y ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años, pero también enfrenta desafíos y riesgos.
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